Une interview avec Philippe Bach, Senior Asset Manager Swiss Real Estate chez SFP AST

Rencontrer le Décideur

Philippe Bach est Senior Asset Manager Direct Real Estate chez SFP AST Swiss Real Estate. Il possède plus de neuf ans d’expérience dans l’évaluation et le conseil immobilier auprès de fonds, de banques et de clients privés. Il est gestionnaire immobilier certifié et membre MRICS.

Quels étaient vos principaux objectifs en lançant ce projet pilote ?

Philippe Bach : Notre priorité stratégique est claire : réduire les émissions de CO₂ et accélérer notre trajectoire vers la neutralité carbone. Le projet pilote devait démontrer si l’optimisation par l’IA pouvait générer de manière fiable 10 à 20 % d’économies sans charge supplémentaire pour les locataires ou les gestionnaires immobiliers.

Au-delà de la réduction du CO₂, nous avons aussi examiné les avantages pour les locataires. Une diminution des coûts de chauffage et une amélioration du confort constituaient une valeur ajoutée importante. Nous voulions prouver que la technologie pouvait créer de la valeur non seulement sur le plan environnemental, mais aussi financier et social. Sur la base des résultats du pilote, nous avons lancé une nouvelle phase de déploiement sur le portefeuille AST pour obtenir des données sur une saison complète à l’échelle du portefeuille.

« Notre objectif clair était de valider l’optimisation basée sur l’IA comme une voie simple et rapide vers la réduction du CO₂. »

Comment avez-vous trouvé le processus de déploiement de la solution d’efficacité énergétique ?

Philippe Bach : Etonnamment fluide. Nous nous attendions à de la résistance de la part des concierges ou des locataires, notamment au sujet des capteurs. Mais le déploiement a atteint 100 % d’installations sans aucune plainte. Une communication claire et régulière ainsi que la valeur ajoutée pour les locataires, comme l’accès direct à leurs propres données de confort intérieur, ont grandement facilité le processus.

Bien sûr, tout n’a pas été parfait. Un bâtiment neuf avait une mauvaise connectivité sans fil intérieure, ce qui a compliqué les choses. Mais dans l’ensemble, la collaboration avec le fournisseur, les gestionnaires immobiliers et les concierges a été excellente, avec une communication proactive et une transparence sur les coûts des tiers.

« Le déploiement sur 14 immeubles en plein hiver s’est déroulé de façon très fluide —sans perturbations ni plaintes des locataires. »

Quelle valeur ce projet a-t-il générée jusqu’à présent ?

Philippe Bach: Le système a appris et généré rapidement des économies – près de 15 % dès la première saison de chauffage partielle, soit plus de 250 MWh et 59 tonnes de CO₂ économisées. Surtout, les économies excédentaires ont profité directement aux locataires, renforçant ainsi la confiance.

Le projet a renforcé notre positionnement ESG, ce qui est de plus en plus important pour les investisseurs institutionnels. Du point de vue opérationnel de la gestion immobilière, le suivi des systèmes de chauffage existants et des températures intérieures aide à réduire les risques et les plaintes, et fournit des données exploitables qui n’étaient pas disponibles auparavant.

« Ce projet montre que l’efficacité énergétique peut générer simultanément de la valeur financière, environnementale et sociale. »

Comment les résultats se comparent-ils à vos attentes ?

Philippe Bach : Les résultats correspondent à nos attentes. Nous visions à valider un potentiel d’économies entre 10 et 20 %, et le fait d’avoir atteint près de 15 % après seulement une saison de chauffage partielle constitue une confirmation solide. Nous nous attendons à des performances encore supérieures lors des phases suivantes.

« Nos attentes ont été entièrement satisfaites, en atteignant près de 15 % d’économies après une seule saison de chauffage partielle. »

Quel est, selon vous, le plus grand succès de ce projet jusqu’à présent ?

Philippe Bach : Le principal succès a été de démontrer que d’importantes économies d’énergie et de CO₂ pouvaient être réalisées à grande échelle sans créer de frictions avec les locataires ou les concierges. Nous pensions initialement que le déploiement sur 14 immeubles en hiver serait très difficile.

La rapidité de l’optimisation a été un autre point fort. Le système basé sur l’IA s’est adapté rapidement aux conditions spécifiques des bâtiments, offrant des résultats bien plus rapides que les ajustements manuels traditionnels.

« Le principal succès a été de réaliser des économies concrètes à grande échelle, sans créer de frictions avec les locataires. »

Quels conseils donneriez-vous à vos pairs qui envisagent des projets similaires ?

Philippe Bach : La leçon principale est que ce n’est pas un projet que l’on peut lancer puis oublier. Les propriétaires doivent consacrer des ressources lors du déploiement – environ 10 % de charge de travail pendant quelques semaines – afin d’assurer une bonne coordination et un suivi. Il faut le traiter comme tout autre projet stratégique de gestion d’actifs, et non comme un simple complément.

Un autre point important est la flexibilité budgétaire. Les concierges et les prestataires tiers, comme les chauffagistes ou les fournisseurs d’énergie, doivent être inclus, et leur implication entraîne certains coûts. Disposer de cette flexibilité garantit la qualité des données et une installation complète.

De plus, le choix du bon partenaire a été absolument essentiel. Nous avons délibérément choisi un fournisseur disposant d’une expérience avérée et d’une solidité financière, plutôt qu’une petite startup. Cela nous a apporté une réelle tranquillité d’esprit pendant le déploiement et pour l’exploitation à long terme.

Enfin, le calendrier est déterminant. Pour maximiser les résultats, il faut commencer le processus suffisamment tôt pour l’aligner avec la saison de chauffage. Au-delà de la signature des contrats, il y a les inspections, les étapes de déploiement et la communication avec les gestionnaires, les concierges et les locataires. Prévoir un délai suffisant garantit une expérience fluide.

« Ce n’est pas un projet que l’on lance puis que l’on oublie : les propriétaires doivent activement soutenir le déploiement pour garantir le succès. »

Quelles sont vos prochaines étapes ?

Philippe Bach : Après le succès du projet pilote sur 14 immeubles et 293 appartements, nous élargissons désormais l’approche à une part plus importante de notre portefeuille AST.

L’extension de cette solution est une voie rapide et peu coûteuse pour accélérer notre trajectoire de réduction du CO₂. En planifiant une expansion progressive au cours des prochaines années, nous pouvons intégrer les enseignements tirés tout en progressant régulièrement vers nos objectifs ESG 2030 et 2050.

« L’extension de cette solution est un moyen rapide et peu coûteux d’accélérer notre trajectoire vers la neutralité carbone. »

Conclusion

Le projet pilote SFP AST démontre comment l’optimisation pilotée par l’IA peut offrir des avantages concrets aux propriétaires immobiliers, aux locataires et à l’environnement. Grâce à un déploiement rapide, des économies mesurables et un alignement ESG renforcé, il constitue un précédent sur la manière dont les portefeuilles immobiliers institutionnels en Suisse peuvent adopter l’efficacité énergétique à la fois comme une responsabilité et une opportunité.