Ein Interview mit SFP AST Swiss Real Estate Senior Asset Manager Philippe Bach

Lernen Sie der Entscheidungsträger kennen

Philippe Bach ist Senior Asset Manager Direct Real Estate bei SFP. Er verfügt über mehr als neun Jahre Erfahrung in Immobilienbewertung und -beratung für Fonds, Banken und Privatkunden. Zudem ist er zertifizierter Immobilienbewirtschafter und MRICS-Mitglied.

Was waren Ihre Hauptziele beim Start dieses Projekts?

Philippe Bach: Unser strategischer Fokus ist klar – CO₂-Emissionen reduzieren und unseren Weg Richtung Netto-Null beschleunigen. Das Projekt sollte mittels ausgewählter Pilotliegenschaften prüfen, ob KI-gestützte Optimierung zuverlässig Einsparungen von 10–20 % erzielen kann, ohne Mieter oder Verwalter zu belasten.

Neben der CO₂-Reduktion haben wir auch den Nutzen für die Mieter betrachtet. Niedrigere Heizkosten und mehr Komfort waren ein wichtiger Mehrwert. Wir wollten zeigen, dass Technologie nicht nur ökologischen, sondern auch finanziellen und sozialen Nutzen schaffen kann. Auf Basis der Ergebnisse haben wir nun die Umsetzung im gesamten Schweizer Portfolio der Anlagestiftung gestartet, um Daten über eine komplette Heizperiode für das gesamte Portfolio zu erhalten.

“Unser klares Ziel war es, KI-gestützte Optimierung als schnellen, einfachen Weg zur CO₂-Reduktion zu validieren.”

Wie haben Sie den Prozess der Einführung der Energieeffizienzlösung erlebt?

Philippe Bach: Überraschend reibungslos. Wir hatten mit Widerstand von Hauswarten oder Mietern gerechnet, vor allem wegen der Temperatur-Sensoren in den Wohnungen. Aber die Installation lief ohne eine einzige Beschwerde. Klare und regelmässige Kommunikation sowie der Mehrwert für die Mieter – wie der direkte Zugang zu eigenen Raumklimadaten – haben stark geholfen.

Natürlich war nicht alles perfekt. In einem Neubau beispielsweise war die Funkverbindung im Inneren schlecht, was das Projekt dort erschwerte. Insgesamt war die Zusammenarbeit mit dem Anbieter, den Verwaltern und Hauswarten jedoch ausgezeichnet – mit proaktiver Kommunikation bis hin zur Transparenz bei den Dritt-Kosten.

“Die Einführung in 14 Gebäuden im Winter verlief reibungsloser als erwartet – ohne jede Störung oder Beschwerde.”

Welchen Mehrwert hat das Projekt bisher geschaffen?

Philippe Bach: Das System hat schnell gelernt und geliefert – fast 15 % Einsparungen in der ersten Heizperiode. Dies obwohl aufgrund des späten Starts im Winter nicht die gesamte Heizperiode optimiert werden konnte. Eingespart wurden über 250 MWh an Energie und 59 Tonnen CO₂. Besonders wichtig: Die überschüssigen Einsparungen kamen direkt den Mietern zugute, was Vertrauen schuf.

Das Projekt stärkte unsere ESG-Positionierung, was für institutionelle Investoren zunehmend wichtig ist. Aus Sicht des Immobilienmanagements ermöglicht das Monitoring bestehender Heizsysteme und Innentemperaturen weniger Risiken und Beschwerden sowie datenbasierte Einblicke, die zuvor nicht verfügbar waren.

“Dieses Projekt zeigt, dass Energieeffizienz gleichzeitig finanziellen, ökologischen und sozialen Mehrwert schaffen kann.“

Wie weit entsprechen die Ergebnisse Ihren Erwartungen?

Philippe Bach: Die Ergebnisse haben unsere Erwartungen voll erfüllt. Wir wollten Einsparungen von 10–20 % bestätigen – und dass wir schon nach einer Teil-Heizperiode fast 15 % erreicht haben, ist eine starke Bestätigung. Wir erwarten für die kommenden Heizperioden sogar bessere Ergebnisse.

“Unsere Erwartungen wurden voll erfüllt – fast 15 % Einsparungen nach nur einem Teil der Heizperiode.”

Welches ist Ihrer Ansicht nach der bisher wichtigste Erfolg des Projekts?

Philippe Bach: Der wichtigste Erfolg war, zu beweisen, dass signifikante Energie- und CO₂-Einsparungen im großen Massstab möglich sind, ohne Reibung mit Mietern oder Hauswarten zu erzeugen. Wir dachten anfangs, dass eine Umsetzung in 14 Gebäuden im Winter sehr schwierig wäre.

Die Geschwindigkeit der Optimierung war ein weiteres Highlight. Das KI-basierte System passte sich schnell an die jeweiligen Gebäude an und lieferte Ergebnisse viel schneller, als es manuell möglich gewesen wäre.

“Der grösste Erfolg war, spürbare Einsparungen im großen Massstab ohne Mieter-Beschwerden zu erreichen.”

Welchen Rat würden Sie Kollegen geben, die ähnliche Projekte erwägen?

Philippe Bach: Die wichtigste Erkenntnis: Das ist kein „Fire-and-Forget“-Projekt. Eigentümer müssen während der Einführung Ressourcen bereitstellen – ca. 10 % eines FTE über einige Wochen –, um Koordination und Nachverfolgung sicherzustellen. Behandeln Sie es wie ein strategisches Projekt im Asset Management, nicht als Zusatzaufgabe.

Ein weiterer Punkt ist flexible Budgetierung. Hauswarte und Drittanbieter wie Heizungstechniker oder Energieversorger müssen einbezogen werden – das verursacht Kosten. Flexibilität stellt sicher, dass die Installation vollständig und die Datenqualität hoch ist.

Die Wahl des richtigen Partners war ebenfalls entscheidend. Wir entschieden uns bewusst für einen etablierten Anbieter mit nachgewiesener Erfahrung und finanzieller Stabilität – nicht für ein kleines Startup. Das gab uns Sicherheit für die Einführung und den langfristigen Betrieb.

Ausserdem ist das Timing wichtig. Um die besten Ergebnisse zu erzielen, muss der Prozess früh genug vor der Heizperiode starten. Neben der Vertragsunterzeichnung braucht es Vor Ort Besuche, Installationsschritte und die Kommunikation mit Verwaltern, Hauswarten und Mietern. Genügend Vorlaufzeit sorgt für einen reibungslosen Ablauf.

“Das ist kein Fire-and-Forget-Projekt – Eigentümer müssen den Rollout aktiv unterstützen.”

Was sind Ihre nächsten Schritte?

Philippe Bach: Nach dem erfolgreichen Pilotprojekt in 14 Gebäuden und 293 Wohnungen weiten wir den Ansatz nun auf einen größeren Teil unseres Schweizer Anlagestiftungs-Portfolio aus.

Die Skalierung dieser Lösung ist ein schneller, kostengünstiger Weg, unsere CO₂-Reduktionsziele zu beschleunigen. Durch schrittweise Ausweitung in den kommenden Jahren können wir Erfahrungen integrieren und gleichzeitig stetig auf unsere ESG-Ziele 2030 und 2050 hinarbeiten.

“Die Skalierung dieser Lösung ist ein schneller, kostengünstiger Weg, unsere Netto-Null-Strategie zu beschleunigen.”

Fazit

Das Pilotprojekt der SFP Analagestiftung zeigt, wie KI-gestützte Optimierung greifbare Vorteile für Eigentümer, Mieter und Umwelt bringen kann. Mit schneller Umsetzung, messbaren Einsparungen und gestärkter ESG-Ausrichtung setzt es einen Massstab dafür, wie institutionelle Immobilienportfolios in der Schweiz Energieeffizienz als Verantwortung und Chance gleichermaßen nutzen können.